一、成立物业监管领导小组

组长：分管后勤校长

副组长：后勤工程部部长

成员：党政工作部、督查办公室、学生工作部、校团委、安全保卫部、后勤工程部、校医务室负责人

主要职责：对两校区物业公司进行监管，对界定不明确的维修项目进行鉴定，对物业公司的违规行为开具整改通知书并落实整改项目，对物业公司提供的服务进行考核，并且依据考核成绩进行奖惩。

二、服务规范要求

（一)绿化养护服务规范

1、管理质量基本标准

⑴乔木养护

①存活完好。无死树、缺株，保存率达100%。

②生长旺盛。有明显的生长量，单株生长健壮，枝繁叶茂，无弱株、病株，无攀缘植物。

③修剪合理。根据不同树种适时进行修剪、整形,做到无折悬枝，无枯死枝，无萌条枝，基部无根蘖，内膛通风透光，整体疏密得当，树形自然美观。

④无病虫害。生长季节枝叶完整，无明显枯黄、干焦、卷曲、缀拈、穿孔、流胶现象，好叶率达95%。树干无蛀干害虫，无被虫咬叶面，地面无害虫粪屑，无药害。

⑤看护严格。无乱贴、乱画及乱钉、乱挂等人为损害现象。

⑵灌木养护

①树形美观，枝叶健壮，花期延续时间长，观赏效果好。

②修剪合理、及时。内膛不乱，通风透光；无折悬枝，无枯死枝，无徒长枝，无交叉枝，无串膛枝，无残花、残果。

③无病虫害。生长季节枝叶完整，好叶率达95%；无明显枯黄、干焦、卷曲、缀拈、穿孔、流胶现象；无被虫咬叶面，无药害。

④看护严格。无人为损害，无覆盖物等。

⑶绿篱养护

①枝叶健壮，生长季节枝叶完整，好叶率达95%。无缺苗断空，无杂草杂物。

②修剪及时，修剪表面平直，边角整齐，线条流畅，整体效果好。

③无病虫害。无明显枯黄、干焦、卷曲、缀拈、穿孔、流胶现象，无被虫咬叶面，无药害。

④看护严格。无人为损害，无覆盖物等。

⑷草坪地被养护

①草坪养护基本要求：草坪生长繁茂，草坪叶色绿润，无明显色差，无明显干枯草丛。

②修剪平整，保持高度在6-10㎝。

③病虫害防治及时，草坪病斑面积小于3%。

④重点部位：草坪覆盖率高于98%；空秃面积小于20×20平方厘米，杂草率≤5%。其余部位：草坪覆盖率达95％以上；空秃面积小于1平方米，草坪内杂草控制在30％以内。

⑸地被植物养护

生长繁茂，叶、花色泽艳丽，无杂草、无残花、无枯死植株、无病虫害，无药害、无有碍观赏的残花、残果，整体观赏效果好。

⑹设施管理

①各类设施保持清洁，无乱涂乱画乱贴及晾晒衣物现象。

②绿地内的甬路、园林小品、景石、硬质广场、亭、台、廊架、座椅、护栏美观牢固，无人为损害，发现问题及时报告。

③各类电器、线路、绿化浇灌等设施经常检修，及时排除故障隐患。

④各类警示标志明显，有效防止落水、触电、摔伤等安全事故发生。

⑺绿地看护

①严禁乱砍乱伐树木；对擅自占用绿地、挖沟的坚决给予制止并及时上报。

②严禁践踏绿地。杜绝乱拉乱挂、攀援树枝等现象；坚决制止摘花、折枝行为。

2、绿化养护管理操作要求

⑴有专业人员实施绿化养护管理，作业人员原则按每人养护1万平方米绿地标准配备。

⑵施肥：根据各类植物的生长特点及植物对肥料的需要、新种植物视生长情况，适时适量进行施肥。

⑶浇水：根据天气状况和土壤墒情适时浇水，对新植树木及草坪入冬前要浇冻水。浇水要均匀，不出现径流，不能溢水于马路或人行道上。

⑷修剪：根据各类植物的生长特点、立地环境、景观要求，按照操作规程适时进行。对植物上的枯枝、病枝、残枝、残花、败果和乔木、大型灌木主干、主枝上的杂生孽芽、攀缘植物等要及时清除，模纹、绿篱修剪表面平直边角整齐。能及时地解决树木与高压电线、建筑物、指示牌等之间的矛盾。

⑸预防病虫害。设专职或兼职的人员进行病虫害预防工作，根据不同季节、不同树种及时采取措施防治，适时喷洒药物，缠毒草绳，要求每年打药不得少于10次。

病虫危害程度要求：同种植物严重黄叶、焦叶、卷叶、带虫尿虫网灰尘的株数在5％以下；单株被啃咬的叶片最严重的在20％以下，同种植物有蛀干害虫的株数10％以下；介壳虫最严重处主枝主干上100平方厘米3头活虫以下，较细的枝条每尺长一段上在15头活虫以下，受病虫危害的植物整体要求控制在株数小于1%，全部叶部小于5%。

⑹草坪养护。每年结合冬季施肥进行打孔作业，使土壤保持良好的通透性；年施肥不得少于3次；平均每年浇水8次；每年修剪暖地型草1次以上，冷地型草6次以上，修剪高度6±1cm；。

⑺除草清理杂物：绿地、树穴、绿带要结合松土及时清理各类杂草，要根据地点的重要程度定期清理杂物、树枝、树叶，及时清理死树、枯树。

⑻需防寒的树木按标准及时采取防冻措施。

⑼发现栏杆、园路和井盖等室外公共设施埙坏或丢失及时报修。对人为破行为要及时进行制止。

⑽抗旱、抗台、抗涝：旱季及新种植物要及时进行灌溉，防止植物因脱水而造成枯死。台汛期间要做好加固、排涝抢险工作，防止植物受损。1-2天内扶正，暴风雨过后12小时，无倒斜，断枝落叶在半天内处理。

⑾养护人员的交通工具不得随意乱停乱放。

（二）校园环境卫生保洁工作规范要求

1、校园公共区域卫生保洁规范要求

⑴道路卫生保洁要求：负责区域内每日普扫两次（6:00-7:30；13:30-14:30），全天保洁；做到道路地面无建筑垃圾、无痰迹、无果皮纸屑、无杂草、无污泥积水、无杂物等；道路两边沟眼净，道牙净。

⑵广场卫生保洁要求：全天保洁，做到场地内无砖石瓦块、枯枝阔叶、瓜果皮核、纸屑、烟头、塑料袋等其他废弃物品。

⑶果皮箱、垃圾桶保洁要求：每周须擦拭两次，外观要保持干净，周围保持清洁；垃圾桶位置摆放合理，桶盖闭合，垃圾不外扬。

⑷道路雨水井保洁要求：定期清掏，做到井内无杂物，井外无杂草。

⑸建筑小品、路牌、路灯杆、标示指示牌保洁要求：定期擦拭，非正常贴挂、条幅、标示、小广告等做到即时清理。

⑹人工湖、水池、花园、休读区等保洁要求：周边保持清洁，定时对水面进行清理。

⑺负责范围内各种设施设备发生非正常状况或埙坏的做到及时上报或报修。

⑻物业公司必须按照学校核定的人数配备卫生保洁人员，如与实不符，按校方管理规定，在当月支付的物业费中扣除相应金额。

⑼除垃圾桶、果皮箱、箱胆、农药等由校方提供外，其他卫生保洁用具均由物业公司配备管理使用。

⑽如遇毕业生离校、学校重大活动、突发事件发生或暴风雨雪、台风恶劣天气到来时，物业公司所有人员应服从校方的统管理和调配，积极配合完成校方临时安排的卫生保洁、物品（垃圾）清运工作。

⑾应定期、及时清理、疏通雨水井（沟管）、污水井（管沟）、泄洪口等排水设施，春冬季各清理一次。确保室内外上下排水系统畅通。

⑿工作时间：全年无节假日，每日6：00-17：30。

2、楼宇（含教室、教师休息室）卫生保洁工作规范要求

⑴楼内公共区域卫生保洁要求：走廊、楼梯、地面、楼梯扶手干净清洁无痰迹；墙裙、墙面整洁，无乱贴乱画；窗台、玻璃干净明亮、无蜘蛛网；垃圾及时清运，做到日产日清。

⑵卫生间卫生保洁要求：地面无杂物、无污渍、无积水；大小便池（坑）无粪便堆积、无尿垢；墙面、大小便池（坑）、洗手盆、冲水池无污垢、痰迹；下水道通畅、卫生间内无异味；窗台、玻璃干净明亮、无蜘蛛网。

⑶楼宇大厅、天井、露（阳）台、电梯卫生保洁要求：大厅地面清洁干净、无痰迹；大厅内墙壁、顶棚整洁，无蜘蛛网；门厅玻璃干净明亮；垃圾及时清运；门厅内标示牌、消防栓等干净。天井、露（阳）台、电梯清洁干净、无杂物、无污渍、无积水。天井、露（阳）台、电梯墙面及楼宇外墙面无乱贴乱画、无小广告、无横幅。

⑷教学用房（教室）卫生保洁要求

①每日7:30以前必须完成教室卫生保洁工作；教室地面每日必须拖擦一次；玻璃门窗、暖气片每月擦拭一次；讲桌、讲台、粉笔槽等每日擦拭和清理一次；教室垃圾筐即时清理。

②地面、墙面和桌椅做到无蜘蛛网、无灰尘、无痰迹和无乱贴乱画现象；桌洞无废纸;无口香糖胶渍。

⑸教师休息室卫生保洁要求

每日上下午各擦拭一次；沙发和茶几无灰尘干净；玻璃门窗、暖气片每月擦拭一次。

⑹如遇学校重大活动、突发事件发生或暴风雨雪、台风恶劣天气到来时，积极配合完成校方临时安排的卫生保洁和其他工作。

⑺工作时间：全年无节假日，每日6：00―17：30。

⑻物业公司必须按照校方核定的人数配备卫生保洁人员，如与实不符按校方管理规定，在当月支付物业费中对应扣除。

⑼每日首次的公共区域卫生清理必须在7:30前完成，二次之后卫生清理必须按各项要求保质保量完成。

⑽负责范围内各种设施设备发生非正常状况或埙坏的做到及时上报或报修。

三、工作考核及物业评分办法

物业服务综合评价每月进行一次，评价结果作为每月物业费拨付的依据。分值评价按满分100分制记分，85分为及格。低于85分，根据管理规定和要求，扣减相应的物业服务费。低于75分，可单方解除物业服务合同。根据当月的最终实际得分与考核结果结算支付相应的物业费。根据室内外卫生保洁、绿化养护等管理的考核检查标准，实行日周月打分制的考核方式。检查表中的评分分值系指检查项目中每处（次）发生的评分分值，评定分值时，按照检查项目中每处（次）发生的分值综合累计扣减得分。基本考核标准和处罚标准如下。

（一）得分在95分以上（含95分），不奖不罚。

（二）综合评分得分90-95分，按托管费用总额95%支付。

综合评分得分85-90分，按托管费用总额90%支付。

综合评分得分80-85分，按托管费用总额85%支付。

综合评分得分80分以下，按托管费用总额80%支付。

（三）日缺岗人次，按每日每人次100元扣罚。以当日检查时的人数为准。

（四）月缺岗人数，按每日每人100元的标准扣罚。每月均按 30天计算。以当月当次抽查时的人数为准。

（五）首次整改通知复检后，仍有未整改或整改不达标区域，每处最低扣罚100元。

（六）第二次整改通知复检后，仍有未整改或整改不达标区域，每处最低按双倍扣罚。

（七）因为乙方管理服务原因造成校园舆情影响事件，按照舆情等级给予扣款处罚：Ⅲ级扣款1000-5000元/次；Ⅱ级扣款5000-10000元/次；Ⅰ级扣款10000-100000元/次；

（八）学校重大活动检查时，发现不合格之处，根据情节轻重每处最低扣罚100元。

（九）日常检查（或联检）时，因自查管理不到位或日产日清工作没完成，发现存有当日未清理（或不合格）的区域、卫生死角、小广告或杂物垃圾者，根据情节轻重每处最低扣罚200元。（面积较大、日久未清理或情况较严重者，可加大处罚额度。）

（十）公司保洁人员服务态度较差，不服从校方管理，给学校造成恶劣影响，或发生其他比较严重的情况者，可加大处罚额度。

作者：后勤工程部